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驻房〔2019〕125号驻马店市人民政府关于对市政协四届三次会议第463号提案的答复

投稿:huoruiqi  来源:市政府办时间:2020年02月14日

索 引 号: S0001-1401-2020-00514 主题分类: 其他
信息来源: 市政府办 发文日期: 2020年02月14日
名  称: 驻房〔2019〕125号驻马店市人民政府关于对市政协四届三次会议第463号提案的答复
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关于对市政协四届三次会议

第463号提案的答复

驻房〔2019〕125号

邢继伟委员:

您提出的“关于理顺管理体制规范提升中心城区住宅小区物业管理工作的建议”的提案收悉,现答复如下:

一、基本情况

我市中心城区从2004年开始推行物业管理以来,目前共有物业管理企业252家,各类住宅小区1217个,其中有物业服务企业管理的住宅小区354个,占29%;业主自治管理的住宅小区285个,占23%;无物业管理的住宅小区578个,占48%,由社区托管,实施以保洁、维修、秩序维护为主要内容的基础性物业服务。物业管理行业历经近十多年发展,从无到有、从小到大,逐步走上快速发展的良性轨道。作为行业主管部门,我中心按照规范管理的思路,主要做了以下几个方面的工作:

(一)突出管理规范,健全政策法规。我市相继出台了《驻马店市物业服务管理实施细则》驻政[2010]128号、《关于进一步加强物业服务行业经营管理的若干意见》、《驻马店市物业服务企业信用信息档案管理办法》、《驻马店市物业企业信用信息等级评定评分标准》、《驻马店市物业服务等级标准》、《驻马店市为住宅专项维修资金管理办法》、《关于进一步提升市中心城区住宅小区物业管理水平的意见》等规范性文件,配套实施了前期物业管理、物业管理招投标等相关政策规定。物业管理法规政策体系逐步健全,有序的市场良性竞争机制基本形成。

(二)强化教育培训,提高服务水平。针对市场准入门槛低,造成物业企业管理能力和服务水平参差不齐,我中心分阶段进行多形式、多层次职业技能培训,提高物业服务企业综合管理服务水平。近十年针对物业服务关键岗位和物业从严人员培训5000人次,组织物业企业优秀管理人员参加各种技能大赛,不断提升高物业行业服务水平。同时,加大各县区政府(管委会)、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会物业管理工作人员和业主委员会成员的政策、业务培训,提升依法,行政履职服务意识,政策法规水平。

(三)加大行业监管,引入竞争机制。严格物业服务行业市场准入和退出制度,通过企业监督检查、物业招投标管理等手段,培育和完善物业服务市场。为规范全市物业管理招投标监管工作,我中心下发《关于规范物业管理招投标管理工作的通知》,着力在各县(区)推进和强化物业管理招投标活动,促进物业管理市场的公平竞争。

(四)加强市场培育,发挥市场功能。支持引导企业树立品牌意识,打造省、市优秀物业管理示范项目;鼓励和引导省内外知名企业入驻我市,为物业管理和服务起引导和示范作用,推动本土企业上规模、上水平,带动行业发展。目前我市已经创建省级物业管理示范(有限)项目10个,市级物业管理优秀项目39个。

(五)强力推进业主委员会建设,推行党群议事会制度,实现小区共治善治。指导街道办事处和社区发挥物业管理活动中的主导作用,对符合成立业主大会条件的居住小区,及时引导召开业主大会,成立业主委员会,监督业主委员会依法行使职权。对条件不成熟的居住小区党群议事会制度,通过党群议事会,广泛组织辖区党员和居民参与社会治理,参与志愿服务。努力形成业主参与、企业服务、社区负责、部门监管的物业管理互动局面。

二、存在的问题

(一)物业管理机制有待落实。一是辖区政府对物业行业的监管职能没有真正落到实处。街道办事处(乡镇人民政府)、社区未真正把物业管理工作列入日常工作的议事日程,物业管理机构和人员配置缺位,辖(区)政府、乡镇(街道)、居委会三级管理模式有待落实。二是齐抓共管,协调联动”的物业管理机制未形成。物业管理是一项综合性管理工作,涉及诸多部门职能,但由于职能定位与责任界定不清晰,业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气、暖等专业经营单位承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任,都误认为是物业管理的事情。据统计,我市物业主管部门受理市民投诉中反映的问题有一半以上不属物业管理服务范围,使得物业服务企业承担了很多不该承担的工作和责任。三是老旧小区缺乏长效管理体制。中心城区老旧单位家属院、独栋楼院,因建设规模小、设施设备陈旧、基础配套设施不完善,导致服务成本高,物业服务企业不愿进驻服务,缺乏完善的物业专业化、规范化服务。

(二)物业服务行为不规范。一是由于行业准入门槛低,一些企业综合服务水平较低,从业人员素质偏低,服务意识差。二是少数企业法规意识不强,管理经营无序,日常服务工作不能履行物业服务合同约定的服务标准,服务与收费质价不相符,服务项目脏、乱、差,业主不满意,严重损害物业服务企业的社会形象,影响物业服务行业的健康发展。

(三)房产开发企业遗留问题多。部分开发商为减少投资,在房屋及配套设施建设上不按规划设计标准施工建设,偷工减料、以次充好,导致房屋质量差、部分配套设施缺失、功能不全。大部分物业服务企业项目交接缺乏严格验收手续,为后期管理服务矛盾的产生埋下隐患。

(四)专业经营单位执行政策不到位。尽管国家和省《物业管理条例》均明确了供水、供电、供热应向最终用户收费,但中心城区没有抄表到户的现象大量存在,应当由专业经营单位承担的设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用被转嫁到业主或者物业公司身上,引发一系列矛盾、冲突和上访告状,影响了社区的和谐与稳定。

(五)业主委员会组建率低。目前中心城区成立业主大会和业主委员会等业主自治组织66个,仅占物业服务小区5.4%(全省7%)。部分业主委员会在履职能力、民主协商、理性依法维权方面存在不足,与辖区办事处(居委会)和物业企业缺乏沟通协调,导致关系紧张,激化矛盾。

六)业主购买服务意识差。个别业主缺乏“花钱买服务”意识,恶意拖欠物业费现象时有发生,导致物业服务企业收费率下降,影响了企业的正常运转和服务水平的提高,激化业主和物业服务企业矛盾。

三、下一步工作打算

(一)重心下移,建立提升物业管理工作新机制

为加强中心城区的物业管理工作,依据《河南省物业管理条例》《驻马店市人民政府关于进一步提升中心城区住宅小区物业管理水平的意见》,不断完善中心城区“两级政府负责,街道办事处组织,社区居委会落实,部门指导监督,属地管理,条块结合”的管理体制,明确各区政府(管委会)、各相关部门职责,落实工作责任,形成上下联动,齐抓共管的物业管理工作机制。

为建立物业管理工作长效机制,充分调动各区政府(管委会)在物业管理工作中的积极性、主动性、参与性,我中心代市政府起草《驻马店市中心城区物业管理工作考评办法》,明确要求各区政府(管委会)要设置物业管理机构,明确分管领导,要将物业管理工作列入督查台账,建立健全物业管理工作制度,明确责任,全面提升中心城区物业管理工作水平。

(二)加快推进物业管理纳入社区建设步伐。将业主自治管理纳入社区居民自治管理范畴。明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责,完善街道办事处物业管理机构和人员配备,充分发挥街道、社区基础组织在老旧社区物业管理工作中的作用。

(三)加大行业监管,进一步规范物业企业服务行为。一是强化培训教育,提高服务水平。针对市场准入门槛低,造成物业企业管理能力和服务水平参差不齐,我中心分阶段进行多形式、多层次职业技能培训,提高物业服务企业综合管理服务水平。二是加强物业服务行业事中事后监管。制定随机抽查事项清单,建立健全“双随机”抽查机制,合理确定抽查的比例和频次,对发现的违法违规行为,依法依规加大惩处力度。三是加快推进物业服务行业信用体系建设,督促物业服务企业在物业管理区域显著位置公示服务项目内容及收费标准、投诉电话等信息。建立信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况,建立守信联合激励和失信联合惩戒“红黑榜”机制。四是加强指导监督,推进业主委员会组建。指导街道办事处和社区发挥物业管理活动中的主导作用,对符合成立业主大会条件的居住小区,及时引导召开业主大会,成立业主委员会,监督业主委员会依法行使职权。五是各相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查房屋装饰装修活动;规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划,负责对违法建筑的认定;城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为;人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

(四)有序推进老旧小区物业管理全覆盖工作

按照政府主导和市场化相结合的原则,切实加强对老旧小区的管理,建立长效物业管理模式,引入简易物业服务,为此我中心代市政府起草《驻马店市中心城区老旧小区简易物业管理暂行办法》,要求各区政府(管委会)要将老旧小区简易物业管理全覆盖工作列入督查台账及年终目标考核。各街道办事处、社区居委会要因地制宜,协调辖区内不同单位的老旧小区,统一组织整合,合理划分物业管理区域,建立适合的物业管理模式。条件好的小区依法选聘专业化物业服务企业,由街道办事处与物业服务企业签订物业服务合同,进行简易物业管理。条件不成熟的,街道办事处要组建物业服务队,负责为本辖区老旧小区提供有偿简易物业服务,逐步实行物业管理全覆盖。

(五)规范物业管理矛盾纠纷处理机制。建立健全“区、街道、社区”三级物业投诉处理机制,街道办事处、社区居委会要有专人负责住宅小区物业投诉与纠纷处理,明确受理、处理投诉的程序和要求,加强投诉反馈监督检查,及时解决群众有效投诉,预防化解物业服务矛盾纠纷。

2019年7月17日