关于《进一步完善建设用地使用权转让 出租 抵押二级市场的实施意见（代拟稿）》 草案解读

投稿：huoruiqi　　来源：驻马店市自然资源和规划局时间：2023年05月09日

 一、起草背景

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。2017年1月，中央政治局常委会审议通过了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，决定在全国34个市（县、区）开展为期两年的土地二级市场试点工作，形成了一批可复制、可推广的改革经验。2019年7月，国务院办公厅正式印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），这是我国首个专门规范土地二级市场的重要文件，对于促进一二级市场协调发展、加快建立城乡统一的建设用地市场、加快推动经济高质量发展具有重要意义。2021年6月，河南省人民政府办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号）。

为贯彻落实国务院和省政府文件要求，各地需制定相应的管理规定。从我市情况看，多年来围绕二级市场建设，因地制宜开展了一些积极探索，形成了一些有效做法。因此，在贯彻落实国家和省文件基础上，结合实际，市自然资源和规划局代市人民政府起草了《驻马店市人民政府办公室关于进一步完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。

二、主要内容

《实施意见》内容主要分为6个部分。

第一部分：明确工作目标及适用范围。

一是工作目标。按照推进要素市场制度建设的要求，结合驻马店实际，初步形成市场规则健全完善、交易平台功能齐全、服务监管落实到位、市场秩序更加规范、配置效率显著提高，一、二级市场协调发展、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

二是适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权。区域为全市范围内所有县区。并明确今后国家允许农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押进入二级市场的行为，可参照本意见执行。

第二部分：完善建设用地使用权转让规则。明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件，完善土地转让政策，提出差别化税收政策。明确以划拨、出让、作价出资或入股、授权经营、特殊情形下的建设用地使用权、享受政府优惠政策供应的建设用地等5种方式，取得使用权转让的具体条件，细化了对工业、房地产开发和其他经营性用地分割、合并转让的规定。建立预告登记转让制度，未达到总投资额25%的转让土地，按照“先投入后转让”原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

第三部分：完善建设用地使用权出租管理。明确国有建设用地使用权出租的必要条件，规范出租管理规定。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。土地收益具体标准由各县区政府（管委会）根据土地等级、用途等因素制定出租收益金缴纳标准和管理办法，规范申报缴纳工作。对以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租以及以出让方式取得的“标准地”出租或转租做出规定。

第四部分：完善建设用地使用权抵押机制。明确建设用地使用权抵押条件，提出放宽抵押权人限制的措施。改变过去只有金融机构可以作为抵押权人的规定，允许自然人和企业均可作为抵押权人依法申请办理不动产抵押登记；允许营利性的养老、教育、文化、体育以及医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，并做出相关规定，防控风险。对以划拨、出让、作价出资（入股）、租赁、授权经营等方式取得的建设用地使用权及建设用地使用权分割抵押分别提出要求。对划拨和出让的建设用地使用权抵押价值做出明确规定。

第五个部分：明确规范市场秩序、加强监测监管的7项措施。

一是建立土地市场二级交易平台。建立和完善网上交易系统，实现信息发布、挂牌竞价、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能。明确各县自然资源部门建立土地二级市场实体交易机构。

二是规范交易流程。对交易流程和交易规则进行规范和完善。

三是强化价格监管。建立健全公示地价体系。各类交易主体申报价格低于标定地价20%以上的，政府可行使优先购买权，财政部门做好土地收储的资金保障工作。申报价格或挂牌竞价不合理上涨时，市县政府可依法依规实施交易管制。

四是加强信息共享。要求对司法处置、国有资产涉及的建设用地使用权转移，加强信息交流互通共享，形成推动存量土地资产盘活利用的部门联动协作新机制。

五是提升服务效能。突出制度创新和流程再造，通过对涉及的业务环节进行全面梳理和规范，减少办事环节、精简证明材料、缩减办事流程，提高工作质量和政府服务效能。

六是加强市场监测监管与调控。加强土地二级市场运行情况及数据统计分析，通过对二级市场形势研判，确定一级市场土地投放总量，并根据土地二级市场交易价格波动情况，适时放宽或收紧一级市场，调整投放土地的结构和时序，确保一、二级土地市场衔接顺畅，促进土地市场平稳发展。

七是加强土地市场信用监管和约束措施。加强对交易各方的信用监管和惩戒力度，对失信责任主体依法依规纳入“信用中国（河南）”向社会公开，实施联合惩戒。

第六个部分：提出3条保障措施。

重点从加强组织领导、注重宣传引导和严格监督问责等方面加强保障。